Wydruk strony Portalu Spożywczego - www.portalspożywczy.pl

Ekspert o zakazie handlu: Co z restauracjami w centrach handlowych?

  • Autor: Anna Wrona/portalspozywczy.pl
  • Data: 08-12-2017, 10:15
Piotr Jankowski, radca prawny i autor bloga "Prawo w gastronomii"

Zakaz wpłynie nie tylko na duże sieci gastronomiczne, ale także na mniejszych przedsiębiorców, którym udało się zagościć w dużym centrum – mówi serwisowi portalspozywczy.pl Piotr Jankowski, radca prawny i autor bloga "Prawo w gastronomii".

Ustawa o ograniczeniu handlu w niedzielę i święta w chwili obecnej czeka na modyfikację, która znajduje się na drugim etapie legislacyjnym, czyli w Senacie. Jak tłumaczy Piotr Jankowski, ogólna konkluzja płynąca z ustawy będzie taka, że działalność handlowa w centrach handlowych w niedziele zostanie ograniczona. Teoretycznie funkcjonowały będą kina, centra rozrywki, czy gastronomia, które nie prowadzą jako takiego handlu, a świadczą działalność usługową.

W praktyce jednak, zdaniem autor bloga "Prawo w gastronomii", zakaz wpłynie nie tylko na duże sieci gastronomiczne, ale także na tych mniejszych przedsiębiorców, którym udało się zagościć w dużym centrum.

Czy w związku z tym restauratorzy mają szansę na zmianę umów najmu czy obniżenie czynszu? Według radcy prawnego, na to przedstawiciele gastronomii raczej nie mają co liczyć.

– Umowy najmu z centrami handlowymi nie należą do przystępnych dla przedsiębiorców. Narzuca się szereg obowiązków i wysokie kary umowne. Brakuje również elastycznych rozwiązań, które mogłyby umożliwić skuteczne negocjowanie z centrum warunków umowy – komentuje Piotr Jankowski.

Jak tłumaczy, uregulowania dotyczące czynszu są często bardzo rozbudowane. Wprowadza się do umowy kilka rodzajów opłat, które składają się na czynsz końcowy. Wyróżnia się czynsz podstawowy, czasem czynsz od obrotu, czynsz eksploatacyjny (części wspólne, administracja, ochrona itp.), a także opłaty za media. Cel centrum z reguły jest taki, aby ich wynagrodzenie było waloryzowane o odpowiedni wskaźnik bądź choćby utrzymywane na ustalonym poziomie.

– Analizując umowy najmu z centrami oraz ich stanowisko wobec najemców wydaje się, że obniżenie czynszów dla najemców gastronomicznych nie wchodzi w grę – mówi ekspert serwisu portalspozywczy.pl.

– Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Z pewnością na pierwszym miejscu stoi chęć przerzucenia odpowiedzialności za zmiany w prawie na najemców. Centrum jest w tej relacji w pozycji dominującej, a więc z łatwością może dyktować warunki. Ustalając sobie pewien pułap wynagrodzenia z tytułu najmu, łatwo i dobrowolnie z tego nie zrezygnuje – dodaje Jankowski.

Jego zdaniem większą możliwość w renegocjowaniu stawek i warunków najmu będą mieli przedsiębiorcy prowadzący stricte działalność handlową i to oni w pierwszej kolejności będą zgłaszać swoje propozycje. Mogą one dotyczyć zniesienia obowiązku ponoszenia kosztów eksploatacyjnych z tytułu części wspólnych, czy eventów organizowanych przez centrum na koszt najemców. Co więcej, jeśli koszty te nie będą ponoszone przez gros najemców centrum, mogą zostać przeniesione na tych, którzy w niedziele działalność prowadzą. Byłby to kolejny argument za tym, aby cen nie tylko nie obniżać, ale też próbować je podwyższyć zgodnie z zasadą przerzucenia odpowiedzialności.

Dla przeciwwagi radca prawny zaznacza, że centra handlowe w pewnym momencie z pewnością będą wychodziły naprzeciw potrzebom swoich kontrahentów. Tym bardziej, że nowi najemcy z pewnością będą zwracali uwagę na zapisy dotyczące wolnych niedziel i z pewnością będzie to jeden z punktów do negocjacji czynszu i wzajemnych zobowiązań.

Autor bloga "Prawo w gastronomii" przypomina, że dotychczasowi najemcy są obwarowani szeregiem kar umownych za przedwczesne rozwiązanie umowy, a więc ich pozycja negocjacyjna nie jest zadowalająca. Wielu, z obawy przed obciążeniem karami umownymi, będzie obawiało się podjąć tego rodzaju ryzyko. Umowy też z reguły nie zawierają klauzul dla najemców, które pozwalają na bezkosztowe wypowiedzenie umowy.

Mimo to Piotr Jankowski zachęca przedsiębiorców do podejmowania prób: – Oczywiście każdy przedsiębiorca powinien wykazać aktywność w kwestii rozmów z przedstawicielami centrum na temat zmian warunków czynszowych. Jeśli nie doprowadzą one do skutku bądź zostaną pozostawione bez odpowiedzi, Kodeks cywilny umożliwia wystąpienie do Sądu z żądaniem zmiany wysokości świadczenia. O ile przychód drastycznie spadnie, a wydatki pozostaną niezmienione. W literaturze nazywa to się regułą rebus sic stantibus, zgodnie z którą sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy, o ile doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, która prowadziłaby do tego, że spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Zmiana legislacyjna z pewnością może być determinantą wystąpienia z przedstawionym żądaniem – podsumowuje.

© Portal Spożywczy 2018-05-26 04:04:45