- Rok 2021 był rekordowy na rynku powierzchni magazynowych pod wieloma względami. Deweloperzy, aby zaspokoić potrzeby klientów, decydowali się na rozpoczęcie nowych projektów, z których coraz większą część stanowiły obiekty czysto spekulacyjne. Dzięki temu, w ubiegłym roku zarówno wolumen nowej podaży, jak i tej w budowie osiągnęły rekordowo wysokie wartości. Przez wyjątkowo wysoki popyt, pomimo ogromnego wolumenu dostarczanej powierzchni, stopa pustostanów nie wzrosła, a wręcz przeciwnie – jej poziom jest najniższy w historii rynku – mówi Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Warszawa z największą nową podażą

Dominującymi pod względem podaży rynkami magazynowymi w Polsce pozostały niezmiennie Warszawa (trzy strefy), Górny Śląsk oraz Polska Centralna, gdzie na koniec 2021 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej ukształtowały się na poziomach odpowiednio: 5,2 mln mkw., 4,3 mln mkw. oraz 3,5 mln mkw.

– W całym roku 2021 deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni ok. 3,1 mln mkw. To ponad 1 mln mkw. więcej niż w roku 2020, co jest najwyższym rocznym wynikiem w historii polskiego rynku powierzchni magazynowych – zaznacza Dominika Jędrak.

Do największych obiektów magazynowych zrealizowanych w ciągu 2021 r. można zaliczyć: Panattoni BTS Świebodzin (200 tys. mkw.), Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.) oraz GLP Lędziny Logistics Centre (112 tys. mkw.).

Rok 2021 był rekordowy także pod względem wolumenu powierzchni w budowie. W II kw. 2021 r. po raz pierwszy w historii przekroczył on granicę 3 mln mkw. powierzchni w trakcie realizacji, a ostatecznie pod koniec IV kw. 2021 r. wyniósł on 4,2 mln mkw. Obecnie najwięcej powierzchni buduje się w regionie Górnego Śląska (706,8 tys. mkw.).

Rekordowy popyt

Wolumen transakcji zawartych w 2021 r. osiągnął poziom 7,5 mln mkw. i wzrósł w stosunku do 2020 r. o ponad 2 mln mkw. Jest to najwyższy wynik w historii polskiego rynku magazynowego. W minionym roku najwięcej powierzchni wynajęto w Warszawie (1,26 mln mkw.), na Górnym Śląsku (1,17 mln mkw.) oraz w Poznaniu (1,10 mln mkw.).

Pod względem sektorów działalności najemców liderami były branża 3PL (39%), e-commerce (14%) oraz handel (14%).

- Ubiegły rok upłynął pod znakiem dalszego znacznego rozwoju e-commerce. W III kw. 2021 r. swoje pierwsze centrum dystrybucyjne w Polsce otworzył AliExpress, natomiast na początku ubiegłego roku działalność logistyczną w naszym kraju rozpoczął jeden z jego większych konkurentów w Chinach – firma JD.com. Co więcej, w Świebodzinie swoje kolejne centrum dystrybucji w Polsce otworzył światowy gigant sektora e-commerce - jest ono drugim największym obiektem logistycznym w Polsce. Pod koniec roku firma Zalando ogłosiła, że otworzy dwa nowe centra logistyczne w okolicach Bydgoszczy, których łączna powierzchnia wyniesie około 250 tys. mkw. – mówi Antoni Szwech, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Wzrost liczby nowych umów, stabilne czynsze

W strukturze transakcji dominowały nowe umowy (55%). Znaczny udział przypadł także
na renegocjacje oraz umowy typu BTS, które stanowiły odpowiednio 23% i 17% popytu. Czynsze na wszystkich rynkach magazynowych pozostały stabilne. Najwyższe odnotowano w warszawskiej strefie I, gdzie stawki bazowe zaczynały się od 4 euro za mkw. na miesiąc a najwyższe przekraczały poziom 5,50 euro za mkw. na miesiąc. W warszawskich strefach II i III (obejmujących obszary poza granicami miasta) oraz na pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się w przedziale 2,7-3,9 euro za mkw. na miesiąc.

Rekordowo niski wskaźnik pustostanów

- Współczynnik powierzchni niewynajętej na rynku magazynowym w całym kraju wyniósł na koniec 2021 r. 3,8%, notując tym samym spadek o 2,8 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Współczynnik pustostanów zmniejszył się także o 0,1 p.p. w stosunku do III kw. 2021 r. Jest to najniższa wartość wskaźnika powierzchni niewynajętej w historii rynku – zauważa Antoni Szwech.

Na koniec IV kw. 2021 r. w Polsce około 52,8% powierzchni magazynowej w budowie zostało objęte umowami przednajmu. Spośród wyznaczonych stref magazynowych najwyższą wartość tego współczynnika zarejestrowano w Warszawie (strefa III), gdzie całość budowanej powierzchni jest już wynajęta, natomiast najmniejszą w Polsce Zachodniej (19,8%).