Rok 2013 to dla rynku nieruchomości logistycznych bardzo interesujący czas. Nowe inwestycje były przygotowywane jedynie w przypadku podpisania umowy z konkretnym najemcą, a deweloperzy wynajmowali przede wszystkim wolną powierzchnię dostępną już w ich portfolio.

Ostatnie tygodnie roku przyniosły jednak zmianę w podejściu najemców, którzy zaczęli mówić o poprawie sytuacji, planowanych, nowych inwestycjach, a co za tym idzie rosnącym zapotrzebowaniu na powierzchnię magazynową. Potwierdzeniem polepszenia nastrojów było ogłoszenie planów deweloperów związanych z dużymi inwestycjami magazynowymi jakie będą wkrótce realizowane. Dominującym trendem w minionym roku był wzrost zainteresowania nowoczesną powierzchnią magazynową ze strony branży e-commerce oraz FMCG, które obok branży logistycznej stały się największymi najemcami powierzchni magazynowych w Polsce i na świecie. Duża część znaczących umów najmu powierzchni podpisana została właśnie z firmami działającymi w handlu tradycyjnym i internetowym, a według prognoz tendencja ta powinna się utrzymać w ciągu najbliższych lat.

Regionem o największym znaczeniu inwestycyjnym w 2013 roku był region Wrocławia. Rynek ten charakteryzował się największym popytem na nowoczesną powierzchnię magazynową, a deweloperzy stale odpowiadali na rosnące zapotrzebowanie przygotowując nowe inwestycje. Jako ciekawy region w mijającym roku należy również wymienić Poznań, gdzie aktywność zarówno najemców jak i deweloperów była bardzo wysoka.

Na czym koncentrowała się działalność Prologis w ostatnich 12 miesiącach?

2013 roku skoncentrowaliśmy swoją działalność na maksymalnym wykorzystaniu banku posiadanych przez nas gruntów, budując w najbardziej strategicznych lokalizacjach i skupiliśmy się na inwestycjach na kluczowych rynkach. Najważniejszym wydarzeniem dla naszej firmy było utworzenie spółki joint venture Prologis European Logistics Partners Sàrl (PELP) z Norges Bank Investment Management (NBIM) - zarządcą Norweskiego Globalnego Rządowego Funduszu Emerytalnego. Nowa spółka nabyła stabilny portfel 195 nieruchomości logistycznych klasy A o łącznej powierzchni 4,5 miliona metrów kwadratowych, stanowiących wyłączną własność Prologis. Dodatkowo dużym sukcesem była realizacja trzech nowych inwestycji build-to-suit na terenie Prologis Park Wrocław V o łącznej powierzchni niemal 71 000 metrów kwadratowych. Obiekty zostały wybudowane dla: firmy Tradis stanowiącej część Grupy Eurocash, grupy handlowej Eko Holding oraz wiodącego na polskim rynku sprzedawcy hurtowego i detalicznego sprzętu AGD, RTV i IT firmy NEONET.

Jakie są Państwa plany i cele w 2014 roku?

W 2014 roku będziemy stawiać na zrównoważony wzrost. Swoją aktywność skupimy na kluczowych rynkach, by odpowiedzieć na rosnące zapotrzebowanie ze strony najemców. W związku z ożywieniem jesteśmy w trakcie przygotowywania nowych inwestycji, w tym budynków spekulacyjnych na rynkach z ograniczoną podażą, nie tylko w Polsce. Przygotowujemy również budynek typu build-to-suit dla firmy TOMRA w Bratysławie oraz budynek numer 5 na terenie Prologis Prague D1 West dla firmy DHL. Aktualnie jesteśmy w trakcie negocjacji kolejnych umów na budowę obiektów typu BTS - będziemy stawiać na stały rozwój naszego portfolio.

Jaki dla rynku będzie najbliższy rok?

Rok 2014 rysuje się jako bardzo interesujący okres dla rynku nieruchomości magazynowych. Prognozowany jest zarówno wzrost popytu, jak i podaży. Będziemy świadkami powstawania nowych inwestycji spekulacyjnych i dalszego zainteresowania inwestorów powierzchniami magazynowymi, które są atrakcyjne ze względu na ich dostępność oraz pewność i stabilność inwestycji. Na rynku nadal przeważać będą projekty BTS, a największa ich liczba powstanie na kluczowych rynkach w kraju, gdzie brakuje już wolnej powierzchni.

W kręgu zainteresowań nadal znajdować będzie się pięć kluczowych rynków, czyli: Polska Centralna, Warszawa, Poznań, Górny oraz Dolny Śląsk. Są to pewne i sprawdzone rynki, które generują stały popyt na powierzchnię magazynową. Zmieni się natomiast podejście samych deweloperów do rozwoju tych właśnie rynków. Poszukiwane będą nowe działki pod kolejne inwestycje - zarówno duże parki jak i mniejsze magazyny na indywidualne zamówienie, także w pobliżu mniejszych miejscowości na tych rynkach. Nadal aktywne będą również mniejsze rynki, takie jak Szczecin czy Gdańsk, gdzie realizowane są mniejsze projekty inwestycyjne.

Z raportu opublikowanego przez Jones Lang LaSalle, w sierpniu 2013 roku wynika, że na rynku zacznie brakować powierzchni na głównych rynkach, co będzie skutkować wzrostem stawek czynszowych. Stawki czynszowe, na rynkach takich jak Wrocław czy Poznań, będą nadal rosnąć, na pozostałych utrzymają się natomiast na dotychczasowym, stabilnym poziomie. Prognozy te przekładają się na wzrost aktywności inwestorów i deweloperów, którzy rozpoczynają budowy nowych obiektów.

W przypadku umów przedłużenia najmu istotnym czynnikiem będzie aktualna sytuacja na rynku. Klienci będą przedłużać dotychczasowe umowy najmu mając na uwadze fakt, że ilość dostępnej w danym momencie na rynku powierzchni jest ograniczona, co ma wpływ również na wysokość obowiązujących stawek czynszowych. Być może kilka firm zmieni lokalizację swoich magazynów i przeniesie się do oddawanych obiektów spekulacyjnych.